何謂“買賣不破租賃”？

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                                                                                                                                                                                     何謂“買賣不破租賃”？

    二○二三年小美租住阿明的住宅單位，雙方簽署三年的不動產租賃合同。日前，阿明跟小美說，單位已出售，但不知道新業主會不會終止租賃合同，請小美自行與新業主協商。小美十分擔憂，並對新業主是否可終止未到期的租賃合同存有疑問。
    問：阿明將單位出售給新業主後，單位租賃合同是否仍然有效？
    答：租賃合同仍然有效。根據《民法典》第一○○四條規定，在不影響登記規則之適用下，取得作為訂立租賃合同基礎之權利之人（即新業主），繼受出租人（即原業主）之權利及義務。此即法律上的“買賣不破租賃”原則，也就是說阿明將單位賣給新業主也不影響原租賃合同的存續。
    問：新業主購入單位後，甚麼時候才可終止租賃合同呢？
    答：由於阿明與小美訂立的不動產租賃合同為期三年，新業主除了與小美在達成共識的情況下透過協議終止租賃合同外，根據《民法典》第一○三九條規定，新業主只能在租賃合同屆滿時單方終止該合同。而且，新業主必須在合同屆滿前至少提前九十日，以書面方式將終止租賃合同的情況通知小美。
    須要注意的是，租賃合同期的不同，上述提前通知期亦有所不同。例如，租賃期一年或一年以上六年以下，提前通知期為九十日；租賃期六年或六年以上，提前通知期為一百八十日。
    註：本文容主要參閱《民法典》第一○○四條、第一○一六條和第一○三九條的規定。
    （法務局供稿）